Norbert Ketterer:Der Immobilienmarkt in Stuttgart

In Stuttgart läuft die Wirtschaft rund. Vollbeschäftigung und ein guter Mix an Großunternehmen wie Daimler, Bosch, Porsche und Mittelständlern sowie Hochschulen, Forschungsinstitute, aber auch Unternehmen der Kreativwirtschaft sichern den Wohlstand der Schwabenmetropole. Das hat allerdings Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung für Immobilien generell sowie die Mietpreisentwicklung im Großraum Stuttgart. So gehört Stuttgart nach einem Gutachten des Zentralen Immobilien Auschusses ZIA zu den deutschen Top-7-Städten, was die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen betrifft – entsprechende Objekte wurden in den letzten beiden Jahren im Schnitt um über 20 Prozent teurer angeboten als in den Vorjahren. Damit setzt sich die BaWü-Landeshauptstadt vor Berlin (14,4 %) und München (12,9 %).
Rekordpreise für neue Luxuswohnungen in Stuttgart

Gerade wurde im Neubauprojekt „Cloud No. 7“ in der Nähe des Hauptbahnhofs eine Luxus-Einheit für rund 15.000 Euro pro Quadratmeter verkauft – und am Killesberg können Interessierte in der Robert-Bosch-Straße (absolute Halbhhöhenlage, Traumblick über die Stadt) eine großzügige Etagenwohnung für rund 12.000 Euro pro Quadratmeter erwerben. Zwar sind dies absolute Luxusobjekte, doch sie markieren einen Trend: In Stuttgart ist immer noch Luft nach oben! Derartige Deals wären vor fünf Jahren undenkbar gewesen im dicht bebauten, lauten und mit Feinstaub belasteten Kessel von Stuttgart. Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut bringt die Lage auf den Punkt: „Wir erwarten angesichts steigender Einwohner- und Haushaltszahlen keine siknifikante Entspannung der aktuellen Entwicklung. Der wirtschaftliche Erfolg einer Stadt hat auch seine Kehrseite.“

Eigentumswohnungen kosten in der Regel mindestens 5000 Euro

Die rasante Kaufpreisentwicklung für Immobilien zeigt sich am besten bei Neubau-Eigentumswohnungen. So wurden 2012 rund 37 Prozent aller neuen Eigentumswohnungen für weniger wie 3000 Euro pro Quadratmeter verkauft – im Jahr 2016 waren es nur noch drei Stück in Stuttgart. Derzeit kosten dreiviertel aller neuen Eigentumswohnungen mindestens 5000 Euro pro Quadratmeter, das restliche Viertel lag zwischen 4000-5000 Euro. Bei Bestandsobjekten konnten Käufer 2012 die meisten Eigentumswohnungen für maximal 2500 Euro pro Quadratmeter erwerben, heute sind mindestens 3000 Euro fällig. Je nach Lage und Objekt erzielen selbst ältere und sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen stolze Preise von bis zu 4000 Euro pro Quadratmeter. Vor allem High Potentials mit ihren Familien, die berufsbedingt nach Stuttgart oder in die Region Mittlerer Neckar kommen, zahlen bedenkenlos Rekordpreise. Hauptsache, die Lage ist top, gute Schulen in der Nähe und der Arbeitsplatz bequem zu erreichen.

Run auf größere Renditeobjekte

Weil immer mehr institutionelle und private Anleger in „Betongold“ investieren, ist auch in Stuttgart die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern sehr groß. Konkret sind hier die Kaufpreise um 15-20 Prozent gestiegen. Binnen zwei Jahren. Der Markt hierfür ist aktuell sehr klein. Objekte kommen primär auf den Markt, wenn sich Erbengemeinschaften für einen Verkauf entscheiden. Schöne Altbau-Ensembles gibt es ohnehin nur sehr wenige in der Innenstadt. Wenn örtliche Makler von Mehrfamilienobjekten sprechen, sind es überwiegend Gebäude aus den 50-70 Jahren in einem Stuttgarter Vorort oder einer Kommune der Umgebung.

Baugrund eher in der Region verfügbar
Für Kapitalanlager sind die Innenstadtlagen wie etwa Stuttgart-West oder -Süd oder das Heusteigviertel weiterhin ein Muss, weil hier die Nachfrage auch in Zukunft anhalten wird und eine gute Rendite zu erwarten ist. Sowohl gutverdienende junge Paare schätzen diese Lagen, aber auch Senioren, die wieder city-nah wohnen wollen und sich teure Mieten leisten können. An Neubauflächen hat Stuttgart aktuell so gut wie keine größeren Flächen verfügbar. Zwar entstehen am Neckarpark 600 Wohnungen, außerdem auf dem ehemaligen Messeparkplatz am Killesberg 200 und 225 auf dem Olgaareal im Westen – allerdings größere Miet- und ETW-Einheiten. Private Bauherren können sich für kleinere Flächen in Stammheim und Mühlhausen bewerben. Wer selbst bauen will, muss sich in einer der 179 Kommunen im Großraum Stuttgart umsehen, wo großzügiger neue Bauflächen ausgewiesen werden.

Mietpreisentwicklung im Großraum Stuttgart

Nach oben geht es auch bei den Mieten. Der aktuelle „Immobilienmarktbericht Stuttgart“ unter Beteiligung des iib-Dr.Hettenbach-Instituts führt hierzu auf: Die höchsten Neubaumieten (Median) liegen im Stadtteil Birkach bei 15,54 Euro pro Quadratmeter, gefolgt vom beliebten Westen mit 15 Euro. Bei Bestandseinheiten ist der Bezirk West mit 12,40 Euro ganz vorne. Pauschal lässt sich festhalten, dass es unter 10 Euro pro Quadratmeter sehr schwierig wird, in Stuttgart und Umgebung eine moderne Wohnung im privaten Markt zu finden. Absolute Boom-Gebiete sind auch Kommunen im Landkreis Böblingen sowie Esslingen.

In der Metropole viel zu wenig neue Wohneinheiten
Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft bescheinigte 2016 Stuttgart nach Berlin den geringsten Wohnraum in Deutschland zu schaffen – nur 27 Prozent des Bedarfs. Die Stadt und ihr grüner OB Fritz Kuhn peilen derzeit 1.800 Einheiten pro Jahr an. Würde dies gelingen, wären es dennoch nur 35 Prozent des realen Bedarfs. Wohnungsmarktprofis fordern daher schon lange eine stärkere innerkommunnale Zusammenarbeit bei der Schaffung von Wohnraum. Innerhalb einer solchen „Metropolregion“ könnten mehr Synergien bei Bau, Verkehr und Infrastruktur entstehen. Die Preisentwicklung für Stuttgart udn Umgebung wird davon wenig beeinflusst, sie könnte jedoch etwas moderater ausfallen, so dass mehr Bürger die Chance auf Wohneigentum in Stuttgart und Region erhalten.

Fazit: Immobilienanlagen in Stuttgart lohnen
Die Experten für den Stuttgarter Wohnungsmarkt sind auch für die Zukunft optimistisch, was die Wertentwicklung von Immobilien am Standort betrifft. Selbst wenn alle Neubau-Projekte und Nachverdichtungen abgeschlossen sind und auch in den Nachbargemeinden zusätzliche Wohneinheiten geschaffen wurden – in den nächsten Jahren werden Menschen weiterhin in Stuttgart hochwertige bzw. modernisierte und barrierefreie Wohnungen und Häuser zur Miete, zum Kauf oder als Kapitalanlage suchen. Die Preisentwicklung für Stuttgart udn Umgebung bleibt somit im positiven Bereich.